건축설계-사업성 분석

건축설계 시, 사업성 분석을 통해 수익 분석으로 나아가는 방법에 대해 설명해보겠습니다.

 

 

3. 수익분석 요소

이택수, 이주형에 따르면 "부동산 개발사업의 사업성 분석은 일반적으로 수지 분석표 작성을 통해 총 수입금과 총 투입원가를 결정하고 총 수입금에서 총 투입금을 빼 세금 공제 전의 사업 이익을 산출하는 방식으로 진행한다. 사업 수지 분석에 영향을 주는 요소는 해당 건출물이 위치하는 지역의 교통, 교육, 문화 등 도시기반 시설의 여건, 개발 계획, 지역 발전 가능성, 그리고 토지 매입비, 공사비, 각종 세금 및 부담금, 금융비, 분양가, 분양률, 금리 등 경제 여건에 이르기까지 다양한 변수들이 사업성 여부를 결정하는데 영향을 미친다. 이들 변수 중에서 사업원가와 수입에 직접 영향을 미치면서 수치화할 수 있는 요소들, 특히 총사업비의 약 1%이상을 차지하는 주요 요소들을 사업수지분석표의 요인으로 분석을 진행하며 이에 반영되지 못한 요소들은 예비비 등의 항목으로 처리한다."

 

4. 현금 흐름, 투자비 투입 및 회수 시점 분석

수입금은 등가접근법을 적용할 경우 판매, 사용, 임대 등 건물의 사용방식에 따라 같으나, 현금 흐름은 큰 차이를 보이므로 재무제표와 현금흐름표를 작성해서 사업이 원활하게 진행되도록 대비한다. 현금흐름표 작성은 현금 유입으로는 세후 순이익, 감가상각비, 이연상각비, 수입보증금 증가, 자본금 증가, 차입금 증가, 운전자본증가 등이며, 현금 유출은 고정자산 증가(재투자)이연자산 증가, 차입금 상환등이다. 따라서 사업기간 동안의 현금 흐름은 '현금유입-현금유출'이다.

 

5. 건축설계 공정 계획 검토

 

1. 건축사 업무 범위

건축설계 공정 계획은 공사시행 방법, 금융조달, 공사도급 등과 관련한 정보를 활용하여 계획하며, 우선 건축설계 부문의 업무를 확정하는 것에서 출발한다. 국토해양부 고시 제 2011-750호 제5조의 건축사의 업무 범위에 따르면 건축사업부는 설계업무, 감리업무, 건설산업기본법 제 26조에서 정하는 건축분야와 관련된 건설사업관리(cm)업무, 지구단위계획, 주택재건축 또는 도시 환경 정비사업을 위한 계획, 공원계획 등의 업무 중 건축물과 건축물, 도로, 녹지 등 주변 환경과의 관계를 입체적으로 계획을 하고 건축물과 주변시설들의 용도, 규모, 형태, 색채 등의 설계기준을 작성하는 업무, 그리고 발주자로부터 요청을 받아 수행하는 건축물의 조사 또는 감정에 관한 업무, 건축물의 현장조사 및 검사 등에 관한 업무, 건축공사 준공도서를 작성하는 업무, 종합계획도(master plan) 작성업무, 건축공사 사업 타당성 분석업무, 건축물의 수명비용 분석 업무(life cycle cost analysis), 건축물의 분양관련 지원업무, 기타 건축사가 참여하는 업무로 구분된다.

 

2. 설계 업무 범위

1)기획업무

2)건축설계 업무

가)계획 설계

나)중간 설계

다)실시 설계

3)사후 설계 관리 업무

4)발주자의 요청이 있을 경우 다음의 각 업무

가)리모델링 설계 업무

나)인테리어 설계 업무

다)음향, 차음, 방음, 방진설계 업무

라)3D 모델링 업무

마)모형 제작 업무

바)VE(value engineering) 설계에 따른 업무

사)fast track 설계 방식 업무

아)흙막이 상세도 작성 업무(굴토 깊이 10m 이상)

자)상세시공도서 작성 업무

차)각종 심의 대응 업무

카)BIM(building information modeling) 설계 업무

타)건축법 제65조에 따른 친환경건축물의 인증 관련 설계 업무

파)건축법 제65조의2에 따른 지능형 건축물, 건축법 제66조의2에 따른 건축물의 에너지효율등급 인증 설계 업무

 

3. 건축설계 공정 계획

건축설계 공정 계획은 우선 건축주와의 계약을 통하여 업무 범위를 정하고 사업 기간과 대관 업무 기간을 고려하여 설계 공정표를 작성한다. 설계 부문 공정 계획은 순수한 설계 업무의 경우 정확한 공정계획이 가능하나, 계획 설계의 확정이나, 건축 심의, 도시 경관 심의, 환경성 검토 등 대관 업무는 기간을 특정하기 어려운 변수들이 많으므로 주의해야 한다.

 

6. 사업 제안서 작성

 

1. 사업 제안서 작성 목적

사업 제안서 작성 목적에 대해 노순규는 "계획된 프로젝트의 최종 투자 여부를 결정짓기 위해 예상되는 프로젝트 환경, 기술, 시장 및 경제적 가정을 전제로 사업에 내재된 사업 위험을 분석하고 관련된 모든 요소와 그들의 상호관계를 고려한 수량적 자료를 근거로 특정 프로젝트 대안의 수익성 및 경제성을 산출하고 각 대안을 비교 검토하여 최적의 투자규모 및 투자시기 등에 대한 구체안을 제시하여 사업의 성공가능성을 향상시키며, 자원의 최적 유효이용을 가능하도록 투자여부를 결정짓는 일련의 과정이다."라고 정의하였다.

 

2. 사업 제안서 내용

건축설계업무에서의 사업 제안서는 해당 프로젝트에 대한 사업개요, 건축개요는 물론 타당성 분석과 리스크 분석 등을 객관적으로 작성하여 의사결정에 도움을 줄 수 있또록 작성한다. 일반적인 사업 제안서에 포함되어야 할 내용은 아래와 같다.

1) 사업구상

가)개발 환경

나)개발 콘셉트

2)건축(개발)계획 개요

3)소요 자금 산출

4)자금 조달 계획 및 집행 계획

5)투자 손익 분석

사업성분석 총괄표, 사업비계획(투입), 수입 계획(조달), 추정 재무재표(추정현금흐름표, 추정 손익계산서), 사업성 분석 근거 등 포함

6)신탁재산의 적정관리 및 운용방법

가)운용방법

나)운용조직 및 인력: 회사 소개서(조직도, 인력 구성)

7)마케팅 전략

가)부동산 시장의 환경 변화에 대응

나)수요에 대한 분석 및 활용

다)미분양 최소화 전략

8)공익성, 수익성

가)분양가(공동주택 m2당 분양가)

나)신탁보수: 개발(건설)보수, 분양 보수 등

9)회사의 재무건전성

가)안정성: 자본금 규모, 부채비율

나)성장성: 최근 3년간 매출액 평균 증가율, 최근 3년간 순이익 평균 증가율

다)경영 능력: 최근 3년간 수탁건수, 최근3년간 1인당 순이익

10)유사 사업 실적

가)신탁사: 신탁계약서 사본

나)시공사: 실적 자료 제출

다)설계자: 실적자료 체출

11)사업 위험 대비책

12)사업 관계자 참여 현황

가)시공사

나)설계사

13)기타 제안 사항