건축설계-사업성검토

설계 목표에 부합하는 최적의 건축 규모를 제시하기 위하여 건축설계에서 사업성을 검토하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

 

4. 사업 타당성 검토유형

1)경제적 타당성 분석

프로젝트의 거시 경제적 성과를 측정하여 제한된 자원의 합리적 배분과 투자 우선순위 결정 등의 기준을 정하는 것으로 주로 정부나 공공부문에서 사용한다. 신규 사업이 국민경제 및 지역사회에 미치는 영향을 분석하기 위하여 사회적 비용 및 편익분석 등을 내용으로 하며, 이를 통해 정부나 공공기관은 예산 배분상의 우선순위 파악 및 자원의 효율적 배분으로, 사회 복지 수준 및 국민 소득 증대를 기대하게 된다. 타당성 분석 유형에는 크게 아래의 펴와 같이 회수기간법, 투자수익률법, 순현재가치법, 내부수익률법 등이 있으며, 각각의 장단점을 비교하여 프로젝트 성격에 맞는 방법을 선택한다.

 

<경제 타당성 분석 유형 및 장단점>

-회수기간법(pay back period): 투자비용을 회수하는데 걸리는 시간을 측정하여 가장 빠른 기간을 선택하는 방법이다. 재무적인 분석 후 대안선정이 쉽고 간편하다. 그러나 회수기간 이후의 현금 흐름을 고려하지 않고 화폐시간 가치가 무시된다는 단점이 있다.

-투자수익률법(benefit/cost): 총 편익과 총 비용을 현재가치로 환산하여 이들의 비율을 산정하여 사업성을 판단한다. 개략적인 수익성 측정에 효과적이다. 간단하고 이해하기 쉬우며 회계 장부 자료를 그대로 사용한다. 그러나 화폐의 시간 가치를 고려하지 않고 장부상 이익을 분석하는 단점이 있다.

-순현재가치법(net percent value): 투자로 인해 발생할 미래의 모든 현금 흐름을 합산하여 현재 가치로 나타낸다. 미래 가치를 현재 가치로 전환하여 예측할 수 있다. 그러나 임의 할인율을 적용할 수 있으며, 프로젝트 특성을 고려할 수 없다.

-내부수익률법(internal rate of return): 시간대별로 수익과 투자비용이 발생하는 사업을 평가하기 위한 기법으로 현금 흐름을 감안하여 시간의 투자가치와 비교할 수 있다. 그러나 평가기간에 따라 측정값이 달라 질 수 있는 단점이 있다.

 

2) 재무적 타당성 분석

프로젝트를 추진하는 기업의 미시 경제적 성과를 평가하는 것으로 특정 기업의 입장에서 프로젝트의 장래 재무 상태의 예측, 현금 수지의 분석 및 예상 수익률의 검토 등을 통하여 투자 여부를 판단하는 것이다. 금융기관의 입장에서는 대출 심사의 일환으로 투자 및 운영자금의 조달, 차입 원리금 상환, 우발적인 추가 비용을 지급할 수 있는 충분한 현금 수지를 기대할 수 있는가에 대하여 검토한다.

 

2. 최적 건축 규모 산정

1. 최적 건축 규모 산정 목적

기능적 측면의 건축 규모는 건축물 소요 공간 계획, 규모 계획에 따라 스페이스 프로그램에서 작성된다. 사업성 검토 단계에서의 최적 건축 규모 산정은 설계 목표와 사업성에 기초한 적정 규모를 의미한다. 기능이 정해진 공공건축물이나 전용사무소 같은 유형의 건축물은 서비스의 적정량을 산정하여 그 규모가 정해지나, 사업성이 중요한 상업용 분양 건축물의 경우 사업성 검토 결과에 따라 최적의 규모를 예측할 수 있다.

박한규는 규모 계획에서 적정규모라 함은 "첫째, 대지구입비, 건설비, 유지 관리비의 한계 둘째, 넘쳐흐름이나 기다림이 발생할 경우 이용자 측의 손실 셋째, 시설에서 수입이 발생할 경우 이용자 수에 따른 수입 정도 넷째, 시설 이용에 따른 이용자 측의 효용과 편익 다섯째, 해당 시설이 환경에 미치는 영향 등 여러가지 규모의 함수를 생각하여 효용의 기댓값을 계싼하여 최대가 되는 규모를 적정규모"라고 정의하였다.

 

2. 적정 규모 산정 방법

1)평균값에 의한 방법: 이용자 수의 평균값을 구하여 적용

2)안전 계수에 의한 방법: 평균값에 안전 계수를 곱하여 계산

3)초과확률에 의한 방법: 부하가 확률적으로 변동하는 경우

4)신뢰성에 의한 방법

5)순위도에 의한 방법: 가장 많은 수량에서 순위를 나열하여 정함

6)충족도와 이용률의 밸런스에 의한 방법

7)기다림 행렬 이론에 의한 방법

8)경제성을 고려한 적정 규모 산정 방법: 예상되는 비용과 손실의 합이 최소 규모 내지는 이익이나 이익률이 최대가 되는 규모, 효용 최대의 원리

 

3. 사용 행태에 따른 수익 분석

 

1. 수익분석 원칙

경제적 타당성 검토 목적은 사업의 수행에 따른 개발이익, 투자수익 또는 사용편익의 극대화가 목표다. 여기에는 돈은 시간의 종속변수라는 시간 가치 개념과 현재와 미래 비용을 모두 같은 가격(등가)으로 계산하는 등가접근법이 기본 가정이다. 또한자가 건물이나 임대의 경우 수익이 장기간 동안에 발생하므로 생애주기비용 산출에 따른 분석기간, 인플레이션 비용 등이 중요한 변수가 된다. 

간단한 수익 분석 방법은 분양, 임대, 사용 등으로부터 얻어지는 수입금에서 비용과 세금 등 부대비용을 제외한 금액이다. 비용은 토지비, 설계 감리비, 건축 시공비, 홍보비, 판매비, 금융 이자 등으로 구성된다.

 

2. 건축물 사용 행태 

1) 직접 사용

관공서, 전용사무소 등과 같이 건축주가 건물의 대부분을 직접 운영하는 형태로 건물의 수익률 분석은 사용에 따른 효용가치를 분석한다.

2) 임대

임대사무소, 임대 상가, 임대 아파트 등과 같이 건물의 대부분을 임대하는 것으로 보증금 수익과 월세 수입으로 수익률을 계산하며, 수익의 실현 시점이 장기간 소요되므로 금융비용이 중요한 수익률 분석의 요소가 된다.

3)분양

일정 시점에서 건물을 분양하여 소유권을 넘겨주는 방식으로 분양 시점의 시장의 경제 상황과 지역의 발전 가능성 등이 중요한 요소이다.